蘿崗雲埔工業區首拍宅地 30億"準地王"質疑不斷

日前蘿崗雲埔工業區首次開拍一宗近19萬㎡的宅地,叫價30億,樓面均價近6332元/平,與區域現任地王僅差742元/平,若加上配建保障房的成本,地塊已成區域準地王。但網易房產探營發現地塊地塊深處工業區腹地,環境配套無優勢,消費人群難定位。




雲埔工業區叫價30億首拍YP-P1-1宅地

網易房產訊 國慶前夕,蘿崗掛出一宗面積近19萬㎡的宅地,以高達30億的價格叫賣,折合樓面均價6331.8元/平,距離2009年雅居樂創下的7074元/平的蘿崗地王成績,並不遠。

在目前全國平抑土地市場預期的格局下,這宗高價巨幅地塊,資質如何?又是否能再掀廣州的土地熱潮?網易房產為您一線踩地分析。


雲埔工業區YP-P1-1地塊位置圖

深處工業區腹地 環境配套無台北靜電油煙處理機出租優勢

將於本月底(31日)於蘿崗區人防大廈開拍的這宗編號為YP-P1-1的二類居住用地,地處雲埔工業區雲埔一路以南,東接雲誠路,隔廣州中一藥業、合誠實業、雅川物流三傢公司東望觀達路,是一塊尚未清理、平整的地塊。

地塊區域,,不時會有卡車運送枯樹枝、白色垃圾到地塊邊緣堆放。

站在地塊位置西望,可見較大型的村改住宅小區,但除此之外,地塊附近仍以物流、電子、鋼建、香料、醫藥為主的廠房工業區,距離最近的人居聚集處是尚處村落狀態的雙井村。

值得指出,距離地塊東邊緊鄰的便是廣州中一制藥廠,行走地間,藥味彌漫不散,而期間穿梭的大型卡車,揚塵也十分大。不過與地塊一條街的距離,有一座體育生態公園。

交通方面,雲埔一路一帶僅有323路、347路、349路、578路幾條公交線路,多是蘿崗黃埔區域內部線,從地塊可坐323路和347路到達最近的地鐵站(大沙東站和黃村站),但公交車程需30分鐘。


地塊周邊廠房密佈(圖為廣州中一制藥廠)

30 億叫價門檻不低 項目消費人群難定位

實際上,從居住角度,YP-P1-1地塊的條件並不算好。

而蘿崗區此前出讓的編號YP-E,YP-C2,YP-K系列的地塊均為工業、物流、商業金融性質用地,可以說,YP-P1-1是雲埔工業區公開掛牌出讓的第一新竹靜電機出租宗二類居住宅地。

從拍賣條件來看,地塊起始價30億,總建築面積473800㎡,折合樓面均價達6331.8元/平,門檻不算很低。

而這宗面積達189520㎡的宅地,要求容積率1.0-2.5,建築密度不超30%,綠地率大於30%,這樣的容積率一般也隻能打造多層和小高層小區,無緣別墅豪宅。

顯然,從居住環境、交通配套到商業配套,地塊都無法滿足普通剛需客和高端消費人群的要求。那麼地塊出讓是否指向工業區裡的企業?

不過,據記者踩地看來,工業區企業多規模較大,廠房和宿舍具備,似乎對員工居住需求也不算大。

而據園區某公司工人介紹,部分租房的同事,多在崗貝村、劉村、荷村、滄頭、筆村、宏崗這些地方租房,一房一廳最多500元左右,租金並不算貴。


地塊目前還堆台中靜電油煙處理機出租放著沙土枯枝垃圾

蘿崗樓市火熱或帶動地塊拍賣 “準地王”高溢價可能性小

雖然條件不佳、起價較高,但就區域而言,在今年的樓市中,蘿崗區本身已具備較強的吸引力。

今年以來蘿崗區多盤推新,一度成為廣州的新貨聚集區、剛需集中區,以及“日光盤”高發區。

同時,蘿崗區的樓市量價也一路高升,僅上半年一手住宅均價就已經同比上漲瞭超18%,至15000元/平的水平,9月區域成交量排名第四,成交均價則直奪外圍區域“最貴”的稱號,達到15006元/平。

區域今年的明星盤中海譽城、萬科東薈城的報價更是節節攀升,目前已到16000元/平左右,而此次出讓的YP-P1-1地塊距離兩盤,車行十餘分鐘,不算遠,北望則還有奧園春曉,珠江嘉園。

另外,地塊拍賣要求簡單,除要求采用“限地價、競配建”方式外,僅要求規劃佈局與設計具時代感與超前性,並充分尊重與利用自然環境,綜合佈置建築、廣場、綠地、停車場、道路等設施,功能分區明確。

YP-P1-1雖然地塊自身作為居住地塊開發,條件並不優越,受到區域樓市火熱的影響,地塊出現流拍和底價的可能性依然不大。

同時,地塊目前樓面價格與區域地王僅差742.2元/平,若加上地塊配建保障房的成本,區域“新地王”誕生在即。

不過,在目前全國平抑土地市場預期的格局下,開發商拿地熱情有一定程度的降溫,當前開發商拿地也十分理性,“高溢價”地王的可能性則較小。


地塊紅線圖

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