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日前蘿崗雲埔工業區首次開拍一宗近19萬㎡的宅地，叫價30億，樓面均價近6332元/平，與區域現任地王僅差742元/平，若加上配建保障房的成本，地塊已成區域準地王。但網易房產探營發現地塊地塊深處工業區腹地,環境配套無優勢，消費人群難定位。
雲埔工業區叫價30億首拍YP-P1-1宅地
網易房產訊 國慶前夕，蘿崗掛出一宗面積近19萬㎡的宅地，以高達30億的價格叫賣，折合樓面均價6331.8元/平，距離2009年雅居樂創下的7074元/平的蘿崗地王成績，並不遠。
在目前全國平抑土地市場預期的格局下，這宗高價巨幅地塊，資質如何？又是否能再掀廣州的土地熱潮？網易房產為您一線踩地分析。
雲埔工業區YP-P1-1地塊位置圖
深處工業區腹地 環境配套無台北靜電油煙處理機出租優勢
將於本月底（31日）於蘿崗區人防大廈開拍的這宗編號為YP-P1-1的二類居住用地，地處雲埔工業區雲埔一路以南，東接雲誠路，隔廣州中一藥業、合誠實業、雅川物流三傢公司東望觀達路，是一塊尚未清理、平整的地塊。
地塊區域，，不時會有卡車運送枯樹枝、白色垃圾到地塊邊緣堆放。
站在地塊位置西望，可見較大型的村改住宅小區，但除此之外，地塊附近仍以物流、電子、鋼建、香料、醫藥為主的廠房工業區，距離最近的人居聚集處是尚處村落狀態的雙井村。
值得指出，距離地塊東邊緊鄰的便是廣州中一制藥廠，行走地間，藥味彌漫不散，而期間穿梭的大型卡車，揚塵也十分大。不過與地塊一條街的距離，有一座體育生態公園。
交通方面，雲埔一路一帶僅有323路、347路、349路、578路幾條公交線路，多是蘿崗黃埔區域內部線，從地塊可坐323路和347路到達最近的地鐵站（大沙東站和黃村站），但公交車程需30分鐘。
地塊周邊廠房密佈（圖為廣州中一制藥廠）
30 億叫價門檻不低 項目消費人群難定位
實際上，從居住角度，YP-P1-1地塊的條件並不算好。
而蘿崗區此前出讓的編號YP-E，YP-C2，YP-K系列的地塊均為工業、物流、商業金融性質用地，可以說，YP-P1-1是雲埔工業區公開掛牌出讓的第一新竹靜電機出租宗二類居住宅地。
從拍賣條件來看，地塊起始價30億，總建築面積473800㎡，折合樓面均價達6331.8元/平，門檻不算很低。
而這宗面積達189520㎡的宅地，要求容積率1.0-2.5，建築密度不超30%，綠地率大於30%，這樣的容積率一般也隻能打造多層和小高層小區，無緣別墅豪宅。
顯然，從居住環境、交通配套到商業配套，地塊都無法滿足普通剛需客和高端消費人群的要求。那麼地塊出讓是否指向工業區裡的企業？
不過，據記者踩地看來，工業區企業多規模較大，廠房和宿舍具備，似乎對員工居住需求也不算大。
而據園區某公司工人介紹，部分租房的同事，多在崗貝村、劉村、荷村、滄頭、筆村、宏崗這些地方租房，一房一廳最多500元左右，租金並不算貴。
地塊目前還堆台中靜電油煙處理機出租放著沙土枯枝垃圾
蘿崗樓市火熱或帶動地塊拍賣 “準地王”高溢價可能性小
雖然條件不佳、起價較高，但就區域而言，在今年的樓市中，蘿崗區本身已具備較強的吸引力。
今年以來蘿崗區多盤推新，一度成為廣州的新貨聚集區、剛需集中區，以及“日光盤”高發區。
同時，蘿崗區的樓市量價也一路高升，僅上半年一手住宅均價就已經同比上漲瞭超18%，至15000元/平的水平，9月區域成交量排名第四，成交均價則直奪外圍區域“最貴”的稱號，達到15006元/平。
區域今年的明星盤中海譽城、萬科東薈城的報價更是節節攀升，目前已到16000元/平左右，而此次出讓的YP-P1-1地塊距離兩盤，車行十餘分鐘，不算遠，北望則還有奧園春曉，珠江嘉園。
另外，地塊拍賣要求簡單，除要求采用“限地價、競配建”方式外，僅要求規劃佈局與設計具時代感與超前性，並充分尊重與利用自然環境，綜合佈置建築、廣場、綠地、停車場、道路等設施，功能分區明確。
YP-P1-1雖然地塊自身作為居住地塊開發，條件並不優越，受到區域樓市火熱的影響，地塊出現流拍和底價的可能性依然不大。
同時，地塊目前樓面價格與區域地王僅差742.2元/平，若加上地塊配建保障房的成本，區域“新地王”誕生在即。
不過，在目前全國平抑土地市場預期的格局下，開發商拿地熱情有一定程度的降溫，當前開發商拿地也十分理性，“高溢價”地王的可能性則較小。
地塊紅線圖
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